【破産/Q１０】賃貸人が破産しました。このまま住んでいられますか？敷金はどうなりますか？
私は１年前に今住んでいるアパートに引っ越しました。
賃貸人が破産したと聞きました。
このまま住んでいられますか？
また支払ってある敷金は新しい買主に引き継がれますか？
① お住まいの不動産が任意売却された場合、
対抗要件を備えて入ればそのまま住み続けることができます。
通常は敷金も新しい買主に引き継がれます。
②しかし、競売で売却された場合、
賃借人は６か月間の明渡猶予期間が設けられているのみで、
新賃借人が退去を求めた場合には出ていかなくてはなりません。
また敷金は前所有者に請求することになり、破産手続きの中で
配当を受けるに留まります。
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破産手続きが開始されると、裁判所より破産管財人が選任され
破産管財人により不動産を売却する手続きが行われます。
賃貸人が破産した場合、賃借人であるあなたが、
賃借権の登記を備えている場合もしくは建物の引渡を得ている場合には、
賃借権の対抗要件が備わっているため、破産管財人は
賃貸借契約を解除することができず、（破産法５６条１項）
そのまま居住することができます。
破産手続開始後は、任意売却といい、破産管財人が買い受ける人を探して売却する手続きを行います。
通常は従前の賃貸借契約をそのまま買主に承継し、
敷金返還請求権についても買主に承継してもらいます。
よって、任意売却された場合には、引き続き住み続けることが
できますし、通常は敷金も引き継がれることになります。（①）
これに対し、任意売却ができず、金融機関等の担保権者による
不動産競売手続きにより競落された場合、
一般的には担保権者に対抗できない賃借人は、
６か月の明け渡し猶予期間が与えられるのみであり
（民法３９５条１項）、明渡をしない場合には強制的に
追い出されてしまうこともあります。
敷金については、前所有者に請求することになるため、
破産手続きの中で配当として受けるにとどまります。
寄託請求に続く
